冯先生：小李，你看这定金也交了，接下来该带我去看房了吧？

　　小李：好，我们外面有车，先上车。

　　（上车后）

　　冯先生：这不对啊，这是往北京去的方向啊。

　　小李：我们先送您回北京吧。

　　冯先生：我们房子还没看啊......

　　小李：先送您回北京，以后再来看......

　　莫名其妙被从河北保定送回北京，冯先生越想越不对劲，怎么稀里糊涂就把定金交了，房子却没看成。他静下心来，仔细查看在销售人员小李催促下未看清内容就签订的《认购合同》，发现有两个严重的问题：一是《认购合同》里竟然写了他“已经知晓当地购房资格及贷款政策”，但他一个年近70岁的老人，回来问了很多银行才知道根本办不了按揭贷款，销售人员当时也没和他说明这个事情；二是《认购合同》中写明“已经向冯先生展示了《商品房购买合同》”，但他从头到尾并未看到过这个合同......

　　种种反常现象让冯先生产生非常不好的预感，越发觉得自己受了欺诈。

　　正当冯先生困惑不安时，突然收到开发商邮寄的《催款函》。冯先生打开一看，好家伙，还没到余款支付期限呢，开发商就说他“未按时履约付款”构成违约，并强制要求他“交齐尚未缴纳的全部款项”，否则就“视同放弃购买权，开发商将自行处理该房产”！

　　一看事情不对，冯先生急忙与小李联系，小李一直未回复。情急之下他决定走司法途径维护合法权益。经过一番打听，冯先生了解到北京冠领律师事务所打过很多类似官司，而且多起案件正是这个开发商。他不禁喜上心头，赶忙联系冠领律所。

　　冠领律所一听情况，当即指派擅长处理合同纠纷的王柳律师代理此案。冠领律师仔细分析案件材料，梳理案件思路，认为开发商在余款交付之前就发送催款函，不仅与《认购合同》约定的付款日期不符，也与约定的解除及不予退还定金的条件不符，属于单方变更合同主要内容。开发商单方变更条件设定解除《认购合同》的期限，现期限已至《认购合同》解除，开发商属于根本违约方。

　　在定金合同案件中，认定任何一方违约都存在风险，特别是交付定金的一方往往处于被动方。冠领律师决定先发送《律师函》给案件设定“双重保险”，一方面告知开发商认购合同已被其用实际行动单方解除，另一方面要求开发商重新洽谈认购意向及购房合同细节。开发商收到律师函后仍不予理会，这更加说明开发商不愿继续履行房屋买卖事宜。于是，冠领律师代理冯先生向法院提起诉讼。

　　庭审中，冠领律师指出：

　　一、开发商销售人员在销售过程中，始终未带冯先生看房，未按《认购合同》约定向冯先生出示售房相关文件，也未告知并问询冯先生是否符合购房条件、是否能办理按揭等事宜，只是一再催促冯先生签署《认购合同》，并要求当天支付所谓定金12万元，涉嫌欺诈行为。

　　二、开发商向冯先生出具催款函，在付款期限未届至前就声称冯先生存在逾期付款的违约行为而要求交齐尚未缴纳的全部款项，却从未出示签署《商品房买卖合同》，并声称“不交齐全部款项就视为放弃购买权利”，开发商该行为严重违反《认购合同》约定，属于违约及单方解除《认购合同》的行为。

　　三、冠领律师代理冯先生向开发商出示并发送《律师函》，表示开发商已经先行违约解除了合同，而冯先生希望与开发商重新进行正式协商确认，但开发商置之不理，该行为严重侵犯了冯先生作为消费者的知情权、自主选择权和公平交易权，且开发商不愿对正式商品房购买合同进行协商的行为也足以证明其不愿继续履行房屋买卖事宜。

　　一审法院经审理，认为双方未就购房合同达成一致，判决开发商限期返还冯先生认购定金12万及资金占用利息。开发商提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

　　面对冯先生购房容易退款难的境地，冠领律师以过硬的专业能力将问题化解于无形之中。冯先生赞叹冠领律师办案专业，并专程来到律所赠送锦旗以示感谢。

　　撰稿人：郝丽媛

　　审核主编：段光平