北京冠领律师事务所周旭亮主任、任战敏执行主任督导，曹焱律师代理的广东肇庆商品房预售合同纠纷案，经广东省某县人民法院审理，作出《民事判决书》，判决原告（委托人）与被告签订的《商品房买卖合同》《借款协议》均无效，解除原告、被告与银行签订的《个人购房担保借款合同》，被告限期返还原告购房款8888元及原告曾支付给银行的借款本息共6.2万元。

　　楼市波动牵动着不少购买者的心，同样也牵动着开发商的心。为了促销楼盘，开发商绞尽脑汁、奇招不断，甚至出现了开发商代购房人支付首付款的情况。这样的行为应该认定为有效的房屋买卖行为还是套取贷款的无效行为？

　　2020年12月，肖月与铸腾公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定肖月以56.6万元的价格购买铸腾公司开发的一处位于广东肇庆的房屋，付款方式为首期房价款19.8万元，余款36.8万元向银行申请贷款支付。

　　肖月收入非常微薄，其实连首期房价款都无力支付，更不满足办理银行按揭贷款条件，而她之所以愿意签下买房合同的原因，是因为铸腾公司工作人员表示只要肖月能先支付一笔款项证明购房意愿，就能为她解决剩余资金问题。

　　签订合同当日，肖月向铸腾公司支付了8888元购房款，双方随后签订了一份《借款协议》，约定肖月向铸腾公司借款19.3万元用于支付房屋首期款，在肖月未还清全部借款前，铸腾公司有权不向她交付房屋。

　　2021年1月，肖月作为借款人、铸腾公司作为保证人与银行签订了《个人购房担保借款合同》，约定肖月向银行借款36.8万元用于购买上述房屋。截至2023年7月，肖月共向银行归还了6.2万元。

　　购房款问题似乎是“解决”了，但肖月还是未能如愿住上新房。铸腾公司一直未向她交付房屋，并表示除非肖月还清19.3万元借款，否则无权要求公司交付房屋。肖月凭收入单向银行还款已十分吃力，根本无力同时偿还两笔借款。此时她才感到后悔，新房的影子没见着，却先背上了如此沉重的债务。她向铸腾公司提出解除购房合同，也被对方拒绝。

　　万般无奈之下，肖月来到北京冠领（深圳）律师事务所，请律师帮她想想办法，她现在宁愿不要房子，也想尽快从这个“债务泥潭”中脱身。冠领律所经过研判接受了委托，委派在合同纠纷领域经验丰富的曹焱律师承办此案。

　　冠领律师听完肖月讲述的案情后，立刻意识到《借款协议》存在严重问题，在向肖月询问细节时确认，铸腾公司出借的19.3万元所谓“借款”，其实并未实际交付，其实质是铸腾公司自己借款给购房人支付首期款来购买自己开发的房产，属于严重违法违规行为。

　　冠领律师还调查到，肖月购买的房产尚未取得竣工验收备案手续，未办理首次确权登记。也就是说，即便肖月向铸腾公司还清了19.3万元的“借款”，距离收房依旧遥遥无期。

　　冠领律师综合以上情况制定出诉讼方案，代理肖月向法院提起诉讼。在诉讼过程中，冠领律师向法院提出：

　　首先，根据法律规定，房地产开发企业不得为购房人垫付首付款或采取分期付款等其他形式变相垫付首付款。铸腾公司作为开发商为肖月“垫付”首付款，让她满足办理银行按揭贷款条件，出具虚假的首付款足额交纳证明以进一步协助她成功贷款，从而达到自身资金回笼的目的。

　　肖月实际并未付足首付款，规避了国家规定的最低首付比例贷款政策和限贷政策，拉长了资金杠杆，增加了违约及银行金融风险，违反法律规定，依法应认定双方签订的《商品房买卖合同》无效。

　　其次，肖月与铸腾公司签订的《借款协议》虽名为借贷，但其实质是为了规避国家关于购买商品房的有关首付款政策，且并不存在资金的现实交付，违反法律规定，同样应属无效。

　　最后，因购房合同无效，肖月为购房签订的《个人购房担保借款合同》亦违背了订立时的初衷，为避免讼累，应一并解除。

　　法院采纳了冠领律师的意见，判决肖月与铸腾公司签订的《商品房买卖合同》《借款协议》均无效，解除肖月、铸腾公司与银行签订的《个人购房担保借款合同》，铸腾公司需限期返还肖月购房款8888元及她曾支付给银行的借款本息共6.2万元，其余银行贷款本息由铸腾公司返还给银行。

　　在冠领律师的帮助下，委托人得以从危险的“债务泥潭”中脱身，避免沦入钱房两空的境地。冠领提醒读者朋友，买房一定要慎重，综合考虑自身的实力，不要盲目跟风，更不要和他人攀比，千万记得量力而行！（文中除代理律师外，当事人及公司均为化名）

　　撰稿人：谷楠

　　审稿人：段光平