因我国农村宅基地房屋的流转和买卖有其特殊性，即便是亲戚之间的房屋继承、赠与，在面临拆迁时也常常遭遇权利认定难的困境。1998年，在北京房山某村内进行的一场看似平常的农村宅院置换，就为二十多年后的拆迁补偿纠纷埋下了伏笔。

当时正值中年的方女士，因曾帮亲戚照顾长辈，获赠一处宅院。随后，她与同村村民签订了一份名为房屋买卖，实为置换的协议，用受赠的宅院换得了另一处面积近200平米的宅院。此后二十多年，方女士经常在此地居住，她的儿子儿媳也时常过来小住。

2015年，该宅院因项目开发被纳入拆迁范围。方女士和儿子小李分别与甲拆迁公司签订补偿协议，约定获得共计近200万元的拆迁款和160平米安置房。可惜房子被拆多年，这份盖着红章的协议却在方女士的抽屉里日渐泛黄，成了看得见摸不着的“纸上承诺”，补偿迟迟未能落实到位。

方女士母子多次与拆迁公司协商无果，于2024年求助北京冠领律师事务所，律师安艳玲、占乐胜受律所指派共同代理本案。

冠领律师第一时间调查了案涉宅院的来源，同时发现有关部门已经遗失当年的拆迁资料和档案，拆迁公司正是借此否认方女士母子的安置资格，一直拒绝补偿。

律师分析本案突破口在于确认补偿协议的效力。虽然甲公司未在该协议上签字，但乙公司作为甲公司委托的拆迁实施单位，在协议上加盖了公章。律师抓住这一关键事实，认为乙公司与甲公司之间构成表见代理关系，乙公司的盖章确认行为对甲公司具有法律约束力。

冠领律师遂决定避开被拆迁房屋的产权争议，聚焦合同履行，巧妙地简化复杂问题，以房屋拆迁补偿合同纠纷为案由，分别代理方女士及小李向法院提起了诉讼。

法庭上，甲公司辩称拆迁档案缺失，已无法核实方女士母子的补偿安置资格，故而拒绝履约，且以其未在补偿协议上签字为由，否认合同效力。

对此，冠领律师首先出示相关房屋赠与、置换协议，向法院如实陈述了方女士母子获得案涉宅院的经过。接着，律师进一步主张，乙公司作为甲公司委托的拆迁工作实施单位，在补偿协议上加盖公章构成表见代理，方女士母子有理由相信其代表甲公司，甲公司应承担补偿协议的权利义务。案涉安置补偿协议不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，甲公司理应按协议履行落实补偿的义务。

一审法院完全采纳冠领律师的全部意见，判决甲公司限期履行补偿协议，向方女士母子支付近200万元拆迁款，落实160平米安置房，并支付相应的违约金。

甲公司不服判决，提起上诉，再次对方女士母子的安置资格提出质疑，并称本案不属于民事纠纷，企图将案件定性为行政纠纷，要求撤销一审判决。

冠领律师继续强调甲、乙两公司之间的表见代理法律关系，补偿协议合法有效，始终将本案争议焦点牢牢锁定在合同履行问题上，要求维持原判。

2024年底，二审法院再次支持了冠领律师的主张，判决驳回上诉，维持原判。

本案涉及农村宅院的继承、赠与、置换以及拆迁等问题，是一起典型的行政、民事交叉的案件。冠领律师抽丝剥茧，紧扣合同效力这一核心争议点，经历两审连胜，成功为两位委托人争取到近200万拆迁款和160平米安置房，帮他们解决了持续近十年的补偿困扰，因此获得委托人赠送的一面锦旗。

撰稿人：骆春燕

审稿人：张冠彬