1999年，王新亮（化名）向广州市某合作社购买了一处宅基地使用权，建成房屋并居住。后涉案地区被纳入征收范围，合作社诉请法院确认买卖无效，要求王新亮返还宅基地。冠领律师代理王新亮应诉，获得法院确认买卖行为无效，但驳回合作社要求返还宅基地及房屋的全部诉请。随后，律师继续代理王新亮与合作社展开谈判，最终双方达成一致，王新亮返还宅基地，合作社向其支付490万余元补偿款。

王新亮和妻子均非广州某村合作社集体经济组织成员。1999年，王新亮向该村合作社支付9万元，取得村里一处宅基地使用权，双方未签书面合同，合作社出具了收据。2001年前后，王新亮在宅基地上建成一栋四层、建筑面积305平方米的房屋，并持有村、镇同意报建的材料。

2023年，该村改造项目获批。改造主体与王新亮就补偿标准未能达成一致，王新亮未签署安置补偿协议。2025年11月，区政府出具《行政处理意见告知书》，拟通过行政程序处理该房屋的补偿安置问题，但尚未出具正式行政处理决定。此时，村合作社认为宅基地买卖违法，理应撤销，征收补偿应当归合作社所有，于是将王新亮告上法庭，请求确认宅基地买卖行为无效，并判令王新亮将宅基地及地上房屋腾空返还给村集体。

王新亮经人介绍，联系到北京冠领律师事务所寻求帮助，律师陈君伟受律所指派代理应诉。

冠领律师了解案情并分析案件后，围绕“民事返还请求让位于行政补偿处理”展开答辩：

第一，王新亮非合作社成员、1999年买卖行为依法无效，这一点不回避；但无效并不等于法院在征收背景下必须直接判令腾退。

第二，案涉房屋已纳入旧村改造范围，改造主体与王新亮未签补偿协议，政府已启动行政处理程序；此时若民事判决先行腾退，会使购房人丧失拆迁补偿谈判和行政处理中的主体资格，实质减损其依法可能取得的建房投入、区位利益等权益。

第三，依“地随房走、房随地走”及征收处理规则，宅基地和地上房屋如何处理，应由行政机关在补偿安置框架内先行认定，不属于民事案件径行裁判范围。

法院经审理，采纳了冠领律师的代理意见。2026年6月14日，法院判决认定宅基地使用权买卖行为无效，驳回合作社其他诉讼请求。

判决后，冠领律师代理王新亮与合作社就补偿问题另行协商。2026年8月6日，各方签订《转让补偿协议》：王新亮夫妇按期移交房屋，社里支付一次性补偿款490万余元，此后的征收权益归集体所有。

本案中，冠领律师把重点放在征收程序的先后顺序与主体资格上：合同无效可由法院确认，但腾退返还不能跳过行政补偿程序。对早年购入农村宅基地、如今遇上旧村改造的购房人而言，留好付款收据、报建材料、建房支出和居住事实，才有底气在“无效”之后，谈成那笔属于自己的补偿。

撰稿人：霍雨菲

审稿人：董振杰