卖家隐瞒房屋漏水情况，买家自掏腰包用于维修并延缓支付户口迁出保证金。卖家认为买家违约，将其诉至法院，买家应如何维权？近日，北京冠领律师事务所代理北京海淀的一起房屋买卖合同纠纷案就是这样的情况，经冠领律师努力，双方达成调解，委托人最终免于支付违约金，并拿到5万元赔偿。

　　陈立军是北京海淀的居民，为改善居住环境，2021年7月，他从周强处购买了一套二手学区房，并于同年10月份正式入住。

　　没承想，入住几天后，陈立军便发现房屋厨房下水道发生漏水的问题。此后，房屋下水道十天一小堵，每月一大堵，屋内经常臭气熏天，陈立军因此备受苦恼。

　　陈立军与周强签订《北京存量房屋买卖合同》时，双方曾就周强的户籍迁出问题进行商议，约定在周强办理完户籍迁出手续当日，陈立军向其支付户口保证金13万元，并约定了相应违约金。签约时，周强并未告知房屋存在漏水问题，合同中也有相应条款写明房屋不存在漏水情况。

　　发现房屋漏水后，陈立军便联系周强解决此事。起初，周强还会帮忙疏通管道，但随着漏水问题越来越严重，周强渐渐对此置之不理。因漏水问题一直没有得到解决，陈立军便一直未向周强支付户口保证金。

　　不久前，周强一纸诉状将陈立军告上法庭，要求他支付13万元户口保证金，以及30万元违约金。得知这一消息的陈立军十分纳闷，明明自己是受害者，怎么还要向周强赔偿这么多钱。无奈之下，陈立军联系到北京冠领律师事务所寻求帮助。律所经研判，指派经验丰富的尚炳起律师代理此案。

　　冠领律师接案后，立即向陈立军进一步了解情况，并仔细查看双方签订的《北京存量房屋买卖合同》。针对周强提出的主张，冠领律师在《答辩状》中指出，周强交付的房屋存在严重质量问题，其在签订合同时故意隐瞒真相，违反了诚实信用原则，应承担相应责任。周强的违约对陈立军造成一定损失，陈立军有权利以户口保证金进行抵扣，且周强违约在先，无权要求陈立军承担违约责任。

　　冠领律师在应诉答辩的同时，还果断提起反诉，指出房屋存在漏水问题，且周强隐瞒真相，违约在先，以此要求周强承担因违约给陈立军造成的各项损失，包括管道维修费、租房损失、误工费等。

　　周强辩称，房屋反水的原因是公共管道堵塞，其并无过错，且反水不等于漏水等问题。

　　对此，冠领律师依据合同条款、周强曾向12345投诉厨房漏水等证据进行了反驳。此外，冠领律师还提交了和居委会的聊天记录、管道维修票据、房产中介的证明、单位开具的误工证明和交税记录，并对房屋贬值损失和维修方案申请了司法鉴定。

　　在法院主持调解下，周强自知理亏，遂与陈立军达成调解，不再追究陈立军的违约责任，并向陈立军一次性支付各项损失共计5万元。

　　面对房屋卖家主张的高额违约费，委托人的确存在延期支付户口保证金的情况，冠领律师仔细梳理案情，及时提起反诉，对卖家违约在先的事实进行说明，全面收集证据以反驳卖家的主张，最终助委托人免于承担30万元违约金，并拿到5万元损失费，维护了委托人的合法权益。（文中人物除办案律师外均为化名）

　　撰稿人：李舒婷

　　审稿人：段光平