“律师您好，我在东莞花了将近55万元买了一套房子，但付款后对方一直不交房，我自己还要不回来钱，您有解决办法吗？”2023年，袁兰通过电话联系到北京冠领（深圳）律师事务所，向冠领律所寻求帮助。

　　袁兰表示，她在2022年4月份通过朋友介绍，购买了一套东莞某小区的房子。当时，她见小区绿化好、规划科学，房子的装修也不错，没多问就与卖家签订了《房屋转让协议书》。但卖家却没她那么爽快，签订合同一年多都没有交房。她用了各种办法和对方沟通交房的事，但都没有效果。她被这一事折磨得日夜难安，最终决定放弃购房，要回购房款。

　　冠领律所了解情况后接受委托，并指派了诉讼经验丰富的李虹律师承办此案。律师接案后，对该房屋及小区的情况进行了详细调查，发现该小区的外观虽然看起来像城市小区，房屋看起来像商品房，但其所附着的土地性质实为农村宅基地，而根据《土地管理法》的规定，宅基地房屋禁止出卖给本集体经济组织之外的其他人员，所以袁兰根本没有权利购买该房屋。

　　同时，律师还通过审阅袁兰签订的《房屋转让协议书》，发现卖家也并非该宅基地所属村庄的村民，其并非房屋的权利人，也无权签订《房屋转让协议书》。据此，冠领律师在“合同效力”上找到了解决这起纠纷的突破点，随后向法院提起了诉讼。

　　在诉讼过程中，卖家辩称，他曾向袁兰告知过房屋的产权性质，袁兰并未提出异议；他收取袁兰支付的价款，袁兰使用房屋，案涉《房屋转让协议书》实际上是房屋使用权转让合同。而这起纠纷发生的根本原因是袁兰得知房产房价下跌，想要退回房屋。

　　然而，在一般情况下，房价的变动并不会影响房屋使用权的行使，所以卖家的辩论逻辑没有经得住冠领律师的推敲。冠领律师根据合同实际履行情况、相关法律法规在庭上作出了具体陈述：

　　首先，在房屋交易过程中，卖方从未出示过关于房屋相关的报建手续，即涉案房产未取得相关产权证明、建设用地规划许可证或建设工程规划许可证，为法律及政策禁止流通的房产。根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，故袁兰与卖家签订的《房屋转让协议书》违反了法律的强制性规定，应为无效。

　　其次，卖家自收取袁兰款项以来，一直未能向袁兰交付标的房屋，袁兰无法对标的房屋进行正常的使用，即案涉《房屋转让协议书》的目的无法实现。

　　最后，法律规定，集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。卖家、袁兰亦均非集体经济组织成员，他们签订的《房屋转让协议书》违反了法律的强制性规定，应属于无效合同。

　　无效的民事法律行为自始没有法律约束力；民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。因此，袁兰与卖家均不受《房屋转让协议书》约束，袁兰要求卖家返还其支付的购房款，有据可依，应予以支持。

　　法院经过审理，判决确认袁兰与卖家签订的《房屋转让协议书》无效；限期卖家返还袁兰54.8万元购房款及支付相应利息。

　　“从别人兜里把自己的钱掏出来真是不容易，多亏了您！”审理结果出来后，袁兰非常满意，对冠领律师连连道谢。

　　（除冠领律师外，本文人物均为化名）

　　撰稿人：姚晓婷

　　审稿人：董振杰