“你就等着赔钱吧！”对方斩钉截铁地说道。蒲杰自己理亏，便默不吭声地听着对方的数落。等对方走后，蒲杰立马拨通了北京冠领（广州）律师事务所的电话。电话里，蒲杰将来龙去脉仔细地说与冠领律师。

　　蒲杰来自湖北，早年因谋生来到广州发展。他勤劳上进，短短几年内就攒了笔积蓄。正如此，蒲杰想通过这笔钱给自己在广州安个家，奈何蒲杰还未取得当地购房资格。某次聚会，蒲杰的朋友卜璞告知，他能为蒲杰实现这个念想。蒲杰听后，甚是欣喜，便向对方深入了解。

　　原来，卜璞认识某楼盘的开发商，他们已取得商品房预售许可证。卜璞劝说蒲杰要灵活变通，以租赁合同的形式购置房屋。“开发商是他的亲戚，绝对不会坑害蒲杰！”卜璞拍着胸脯信誓旦旦地保证。蒲杰听后，便打消疑虑。

　　2017年7月，在卜璞的牵线搭桥下，蒲杰与广州宜抻公司签订了《广州市房屋租赁合同》，合同约定宜抻公司将两处商品房出租给蒲杰作生意使用，租赁期二十年，租金总额为168万元，分四期结清。此合同名为租赁，实为售卖，“租金”实质上是购房款。但是，合同内仍明确写明了蒲杰逾期付款的违约责任。

　　2019年3月，蒲杰因生意亏损，无力支付第四期租金。蒲杰想着朋友卜璞和宜抻公司相熟，应该能通融。谁知宜抻公司转头就向蒲杰寄送了一份《办理网签的告知函》，通知蒲杰按时支付第四期租金及逾期付款违约金。

　　蒲杰自觉宜抻公司不近人情，就随即向法院提起诉，请求解除与宜抻公司签订的租赁合同。蒲杰主张“自己并无广州购房资格，双方签署的合同应属无效，宜抻公司应退还已缴纳的前三期租金。”一审法院经审理后支持了他的诉讼请求。宜抻公司对一审判决不服，进而提起上诉，二审法院却判决撤销一审判决，驳回蒲杰的全部诉讼请求。

　　到此，此事陷入僵局，双方因疫情原因一直未解决后续之事。2023年7月，宜抻公司再次向法院提起诉讼，要求蒲杰支付两套房屋的剩余购房款及逾期付款违约金。

　　故此，这才有了开头一幕。手足无措下，蒲杰来到北京冠领（广州）律师事务所寻求帮助，律所经过研判接受委托，指派了张安国律师承办此案。

　　介入案件后，冠领律师与蒲杰详细沟通了案情，并就蒲杰现状进行剖析。冠领律师认为，蒲杰继续主张解除合同的意义不大，全力争取降低违约金数额，方能最大限度减少经济损失。在征得蒲杰认可后，冠领律师以“宜抻公司收到法院最终判决，并未积极行使权利”为突破口，代其出庭应诉。

　　庭审中，冠领律师指出：

　　法院判决生效时间已过去三年，即使法院认定蒲杰需要支付违约金，亦当缩短计算时间。蒲杰仅剩最后一期租金未支付，计算基数应照此为计算标准。

　　况且，双方签订的合同里明确条规定，违约金计算基数为未支付租金，而不是全部房屋租金。另外，根据、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定，违约金超过损失的30%，可以请求人民法院予以减少。

　　经审理，法院最终采纳了冠领律师的抗辩意见，判决蒲杰向宜抻公司仅支付违约金11万元，驳回宜抻公司其他不合理诉求。千钧之际，冠领律师依靠丰富的办案经验，因案制宜，成功帮蒲杰减少了大半赔偿损失。收到判决书后，蒲杰心中松了口气！

　　（文中除代理律师外，当事人均为化名）

　　撰稿人：凌浩

　　审稿人：段光平