“我当时只想着买个离我孩子近些的房子，没想到会遇见这事儿。”来到北京冠领（深圳）律师事务所咨询的老人满脸愁容，一见到律师，就将自己最近的遭遇一股脑地讲了出来。

老人名叫董博闻，常年在深圳福田居住。2024年，为了常与子女见面，董博闻决定在深圳罗湖再购置一套房产。于是他联系了之前加过的中介人员付蕾，付蕾态度积极，很快就帮董博闻找到了一套合适的房子，并将看房、协商等行程安排得十分妥当。

经过几轮筛选，董博闻确定了心仪房屋，在与房主签订合同后支付了定金。可当董博闻兴奋地向朋友分享这个好消息时，朋友却露出了惊讶的表情：“你真的确定自己有资格买房吗？”

这句话像一盆冷水浇灭了董博闻的热情，他意识到自己的确不了解最新购房政策，经过一番询问和核实，董博闻的心情急转直下他并不具备购房资格。无奈之下，董博闻只能选择退房，但因为他违约在先，按照合同约定，定金是无法退还的。

面对如此损失，董博闻感到十分不甘。他认为付蕾作为专业的房地产中介人员，在提供购房服务的过程中应该对客户是否具备购房资格进行必要的提示和告知，而不是只关注交易本身。于是，他找到中介公司，要求对方承担部分定金损失的责任。

令董博闻意想不到的是，公司告诉他付蕾其实早在几个月前就已经离职了，要董博闻找付蕾追责。可董博闻与付蕾之间没有签订中介合同，当初完全是出于信任该中介公司才向付蕾咨询，没有合同约束，该如何维护自己的权益？董博闻深感无助。

迷茫之际，朋友建议董博闻向专业律师寻求帮助，他遂来到北京冠领（深圳）律师事务所，这便有了文章开头那一幕。冠领律所经过研判接受了董博闻的委托，指派耿高风律师代理此案。

一方面基于信任关系，一方面为了促成交易，在没有书面合同作依据的情况下发生了交易行为，法律关系就无法认定了吗？当然不是。

在仔细了解案情后，冠领律师首先指出，本案中，付蕾与董博闻进行了多次沟通，协助交易的促成，并在一定程度上参与了购房资格的咨询与确认工作。尽管付蕾在交易时已非中介公司员工，与董博闻之间也没有书面中介合同，但其行为客观上起到了中介服务的作用，与董博闻之间已形成了事实上的中介合同关系。

同时，付蕾作为房地产中介从业人员，即使在离职状态下，仍应遵循行业规范，对购房资格等关键事项进行审慎核查。现其以个人名义提供了中介服务，应对服务的全面性和专业性负责。因此，付蕾应对董博闻的定金损失承担一定的赔偿责任。

冠领律师据此代理董博闻向法院提起诉讼，法院审理后支持了律师的主张，判决由付蕾对董博闻的定金损失承担30%的赔偿责任。案件至此却没有结束，付蕾不服判决提起了上诉，有了此前的信任基础，董博闻再次委托冠领律师代理应诉。

二审过程中，冠领律师据理力争，强调虽然董博闻自身对购房资格问题存在过错，但作为专业中介人员，付蕾应具备更高的注意义务，尤其是在深圳这样实施严格限购政策的城市。因此，一审法院认定的赔偿责任是适当的，体现了过错责任的分配原则。

二审法院全面审理后再度采纳了冠领律师的意见，判决驳回上诉，维持原判。

董博闻对这个结果十分满意，虽然依旧有损失，但他已经通过法律途径维护了自己应有的权益，他对冠领律师的努力深表感激。这次经历让他深刻体会到自身在政策了解和法律观念上的不足，在未来的生活中，他会更加谨慎细心，关注政策和法律。

撰稿人：李姗珊

审稿人：段光平