位于广州某地的一批公寓即将迎来竣工，预计将在2025年初正式投入使用。这些公寓与公众所熟悉的传统产权公寓存在根本性的差异，它们并不持有预售许可证这一关键的销售文件。因此，购房者与开发商之间所建立的并非传统意义上的房屋买卖关系，而是一种租赁关系。

在2024年7月的一个晴朗日子里，广东湛江的高芳文（化名）在房产中介的极力推荐下，对一套28平方米的公寓产生了浓厚的兴趣，并计划将其租赁。当天，她利用微信支付功能，向负责管理该公寓的物业公司支付了5万元作为定金。支付定金后，中介才向高芳文出示了《认租协议书》、房屋租赁合同以及补充协议等一系列相关文件。然而，高芳文已年过六旬，她的阅读速度和理解能力与年轻人相比有所减缓，加之文件内容繁杂，她未能详尽地审阅所有条款。与此同时，中介在旁边也不断催促高女士尽快签署这些文件。

在匆忙之中，高芳文草率地签署了文件。签署完毕后，中介立即收走了所有文件并自行保管。后来，高芳文意识到了这些文件的重要性，在她多次强烈要求下，终于有机会审阅了《认租协议书》。这一审阅，她注意到了许多问题。该协议书明确指出，租赁期限为20年，当这20年的租期期满之后，无需续签，租期将自动延长19年，直至2063年12月31日。此外，整个租赁期间的租金总额高达40.8万元，根据协议，高芳文必须在一周内支付其中的20.4万元。至于其他合同，中介表示只有在高芳文支付了首付款后，才能一并提供给她。

2024年7月，高芳文利用POS机向物业公司支付了10万元作为租金。可是，当她向自己的子女筹集剩余款项的时候，子女们在详细了解情况之后，一致认为高芳文不应承担租赁这套风险重重房产的负担。毕竟，该公寓缺少预售许可证，这本身就是一个重大的潜在风险，而且交易过程中还存在多处不规范操作。高芳文在认真考虑了子女们的建议后，决定终止这笔交易，并希望能够收回她已经支付的15万元。面对这一情况，高芳文联系了北京冠领（广州）律师事务所。律所指派了欧超杰律师来代理此案。

高芳文告诉冠领律师，该房屋前期需要支付近二十年租金，存在很大风险，想要退租金。在了解了高芳文的诉求后，冠领律师立即展开了调查。首先审查了《认租协议书》和相关合同文件，发现其中确实存在一些对租户极为不利的条款。律师认为，这些条款可能违反了相关法律法规，特别是关于租赁期限和自动续租的规定。此外，律师还了解到，高芳文在签署文件时并未得到充分的解释和理解时间，物业公司在交易过程中存在误导消费者的行为，违反了诚实信用原则。

随后，冠领律师收集证据，代理高文芳向当地法院提起了诉讼。在起诉状中，冠领律师强调了租赁合同的实质，并指出自动续期的条款实际上使得约定的租赁期限超过了二十年，违反了《民法典》的规定，超过二十年的部分应视为无效。

物业公司在《认租协议书》中确认物业权属方为某实业公司，但物业公司并未获得该实业公司的授权。根据《民法典》第六百四十六条和第五百九十七条的规定，高文芳有权解除租赁合同关系。在收到诉讼通知后，物业公司考虑到法律风险和可能的诉讼成本，最终同意与高芳文进行协商。经过几轮的谈判，双方最终达成和解协议，物业公司同意退还高芳文15万元，并终止租赁关系。

高芳文对这一结果感到满意，特向冠领律师赠送锦旗以表谢意！同时，通过此案提醒大家：在签订任何合同之前，尤其是那些涉及大额资金的合同，必须仔细审查合同条款，确保充分理解自己的权益和承担的风险。

撰稿人：毛梦遥

审稿人：张冠彬