在北京西城区，一笔高达1800万元的房产交易，却因卖家“失联侄女”的户口问题，致使买卖双方不得不对簿公堂。此次交锋不仅涉及起诉的20万元“户口保证金”，还牵扯到反诉的高额违约金。这场纠纷究竟是怎么回事？

2024年10月，章先生将其位于北京西城区的一套房屋出售给杨先生夫妇。双方合同约定，总房款为1800万元，其中20万元作为“户籍迁出保证金”，待章先生将户口迁出后，再由买方支付。然而，房屋顺利过户后，麻烦也随之而来。

原来，房屋内除了章先生一家三口的户口外，还有其早已失联的侄女小章的户口。章先生的弟弟已去世多年，侄女下落不明，他根本无法自行迁出该户口。章先生向相关部门咨询得知，依据北京市相关规定，现产权人有权申请将滞留户口迁入“公共户”。他为此多次请求杨先生夫妇配合办理迁户手续。不料杨先生夫妇却表示拒绝，并以“户口未清”为由，坚决拒付保证金。

为了挽回损失，也为了让这场房屋交易尘埃落定，章先生委托到北京冠领律师事务所，律所指派律师邢亚青、实习律师韩冰冰代理此案。

冠领律师分析认为，章先生已交付房屋并完成过户，履行了主要合同义务，其自身及近亲属户口已迁出，已尽到最大诚信。小章的户口无法迁出并非章先生主观过错，且现行政策已为杨先生夫妇提供了解决途径，他们却无故扣押保证金，缺乏合法依据。律师据此代理章先生提起诉讼，要求杨先生夫妇支付20万元保证金。

庭审中，杨先生夫妇在抗辩的同时提起反诉。他们援引《北京市存量房屋买卖合同》的规定指出，卖家若未如期迁出全部户口，需按日支付房屋总价款万分之五的违约金。因此要求章先生支付截至庭审日的55万元违约金，且违约金持续计算至户口全部迁出之日。

一时间，章先生从索要保证金的原告，变成了可能面临大额赔偿的被告，压力剧增。案件性质发生根本转变，从单纯的债权纠纷，演变为涉及违约责任认定、违约金是否过高这类复杂法律问题的攻防战。冠领律师迅速调整策略，制定了一套“双线作战”方案。

在“进攻线”上，冠领律师阐明，《补充协议》明确约定支付保证金的条件为“章先生户籍迁出”，而章先生本人的户籍确实已经迁出，主要义务已履行完毕。户口未能全部迁出，是由于政策因素和客观障碍所致，并非章先生隐瞒情况或恶意违约。而杨先生夫妇作为现产权人，完全有能力自行解决遗留户口问题，却拒绝配合办理手续，属于滥用权利。因此，杨先生夫妇应按约支付保证金。

在“防守线”上，冠领律师聚焦于违约金的合理性问题发起反击。律师指出，虽然章先生迁移全部户口超过了约定期限，但房屋的居住、使用、再次交易等核心权益并未因一个“空挂”户口而受到实质性影响。杨先生夫妇的实际损失微乎其微，甚至为零，而日万分之五的违约金标准明显过高，远超可能造成的实际损失。依据相关法律规定，章先生有权请求法院予以调减。

另外，律师引入“减损规则”，强调根据《民法典》的相关规定，杨先生夫妇在户口问题出现后，负有采取适当措施防止损失扩大的义务。而他们却消极不作为，放任所谓“违约损失”不断累积，对此应自行承担责任。

2025年10月，法院审理后，全面支持了冠领律师的代理意见，判决杨先生夫妇限期给付章先生户籍迁出保证金20万元，章先生偿付杨先生夫妇违约金5万元。

在这场复杂的纠纷中，冠领律师双线作战、攻守兼备，不仅为章先生追回了保证金，也将违约金从可能如无底洞般的累计状态，拉回到一个具有象征性、补偿性的合理范围，避免了委托人陷入严重不利的境地。

撰稿人：郭滢

审稿人：董振杰