2024年，75岁的姚芳华独自坐在空荡荡的客厅里，手中攥着一串包含8套房产的钥匙，心中满是对已故丈夫的思念，也萦绕着对遗产继承的焦虑。几十年前，她与丈夫白手起家，在深圳这片热土上一点一点积攒下家业。如今钥匙虽在手中，却没有一套房产登记在二人名下，由此引发了一场家庭风波。

故事要从2012年说起。当时，姚芳华与丈夫为方便打理资产，将多年打拼购置的8套住宅与商铺全部登记在两个女儿陈鹭和陈萌名下。一家四口为此签署了《家庭会议纪要》《确认书》，陈鹭还出具了《保证书》，明确所有登记在陈鹭与陈萌名下的房产均由父母出资购置、实际产权归二老所有，商铺租金也归属于二老。

2024年，陈父去世且未留下遗嘱。当姚芳华提出分割遗产时，手握全部房产登记资料、独自收取商铺租金多年的大女儿陈鹭突然推翻所有家庭约定，主张房产均为其个人出资，拒绝分割房产及累计上百万元的租金。小女儿陈萌虽认可家庭约定，却因久居国外，无力调和母女矛盾。姚芳华无奈之下，于2025年向北京冠领（深圳）律师事务所求助，律所指派律师江昊晨代理此案。

冠领律师了解到，本案的困境在于：从房屋登记信息看，姚芳华确实不享有任何房产份额；房屋购买时间久远，银行流水难以查证；且陈鹭不仅否认代持事实，还声称案涉文件是她怀孕临产前因担心生产意外、防范未婚夫债务风险而被迫签署的，属于虚假意思表示，自始无效。

然而，判断是否成立房产代持关系的核心，在于“双方是否达成合意”。律师分析认为，本案的关键是三份家庭文件的法律效力认定若能证明这些文件是家庭成员的真实意思表示且合法有效，就能从根本上推翻陈鹭“房产归其个人所有”的主张。为此，律师深入研究三份文件，收集房屋产权资料、租金对账记录等证据，代理姚芳华提起法定继承纠纷诉讼。

庭审中，陈鹭反复强调不动产登记的公示效力，声称“登记即所有”，同时否认家庭内部协议的效力。

冠领律师反驳道，三份文件签署时间连贯、内容相互印证，完整形成统一的家庭财产处置合意。陈鹭签署文件时为完全民事行为能力人，其所述的避险、待产等背景仅为内部风险考量，不属于欺诈、胁迫等可撤销或无效的法定情形。并且文件多处细节一致确认房产由父母出资、租金归属父母，具备完整的房屋代持合意。

其次，不动产登记虽具有公示效力，但在无外部善意第三人介入的情况下，若家庭成员内部存在合法有效的书面财产约定，应依据真实合意认定实际产权归属。因此，根据三份文件的约定，案涉房产应认定为姚芳华与丈夫的夫妻共同财产，其中仅50%的产权份额属于遗产。此外，租金收益亦属夫妻共同财产，应纳入遗产分割范围。

法院审理后采纳了冠领律师的观点，认定案涉三份文件合法有效。结合陈鹭长期打理全部房产、收取租金，付出大量管理劳务；陈萌久居国外，客观上无法照料父母、管理资产的事实，法院兼顾贡献与公平原则，于2026年4月判决：案涉8套房产及115万余元租金由姚芳华享有67%份额，陈鹭享有18%份额，陈萌享有15%份额；陈鹭需限期向姚芳华支付租金收益分割款77万余元，向陈萌支付17万余元。

在这起案件中，冠领律师紧扣家庭协议的真实合意，厘清房屋产权对内对外效力的边界，兼顾法律规定与家庭情理，揭开“代持”真相，为七旬老人守住了半生打拼的养老根基，更用法律的力量守护了家庭不该背弃的诚信。（文中人名除办案律师外皆为化名）

撰稿人：郭滢

审稿人：董振杰