冠领律师成功解决山东枣庄确认合同无效纠纷案

2024年4月，山东枣庄某社区公告栏前，罗先生凝视着新张贴的征收公告，眉头紧锁。18年前卖出的老宅即将被征收，但宅基地仍登记在他名下，拆迁利益是否也有他的一份？

带着这一疑问，罗先生咨询了北京冠领律师事务所。律师的一句话让他豁然开朗：“你将农村宅基地卖给城里人，合同可能从一开始就是无效的。”当罗先生试图与买家蔡先生协商退房退款时，对方断然拒绝：“我住了18年，户口都迁来了，房子就是我的！”罗先生随之委托冠领律所处理这起纠纷，律所指派了律师闫松松承办此案。

冠领律师首先详细了解了双方的交易情况。罗先生原是山东枣庄某村村民，2006年，他将自家两层房屋卖给了城镇居民蔡先生。双方签订房屋买卖合同，详细约定了买卖事宜，并按约定履行了付款和交付房屋的义务。此后18年间，蔡先生一直占有使用该房屋。其间，该村改为社区，蔡先生将户口迁入居民委员会。直到行政机关发布征收公告，罗先生才意识到，当年的买卖可能从一开始就存在问题。

律师仔细审查合同内容后发现，该合同不仅转让了房屋所有权，还明确包含宅基地使用权，这已触及到法律红线。律师以此为突破口，收集了相应证据，代理罗先生将蔡先生诉至法院，要求确认案涉合同无效。

庭审中，蔡先生辩称，已在案涉房屋居住18年，户籍也已迁入，早已成为“村里人”，且房屋所在区域已改为社区居委会管理，宅基地性质应视为转为国有。他认为罗先生在得知征收后主张合同无效，是违背诚实信用原则的“见利忘义”。

面对对方的激烈反驳，冠领律师沉着应对。首先，律师援引《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》，其中明确指出，案涉地区并非宅基地制度改革试点地区，非本集体成员购买宅基地上房屋的合同必然无效。其次，户籍迁入不等于取得居委会集体经济组织成员资格，这是两个不同的法律概念。律师当庭展示的房屋产权信息显示，案涉宅基地始终登记在罗先生名下，且土地性质仍为集体所有。

针对蔡先生提出的“诚实信用原则”抗辩，冠领律师表示，法律强制性规定不容规避。尽管蔡先生将户口迁入该社区，但如果认可这种事后补正身份的做法，等于默许宅基地可以自由买卖，这将动摇集体土地制度的根基。律师进一步强调，《土地管理法》明确规定宅基地属于农民集体所有，其使用权与集体经济组织成员身份紧密挂钩，这是不可突破的法律底线。

法院经审理，采纳了冠领律师的观点，认为非本集体经济组织成员购买宅基地的合同，违反了法律、行政法规的强制性规定，判决确认罗先生和蔡先生签订的案涉合同无效。

蔡先生不服，提起上诉，主张罗先生的诉讼请求不完整，户籍迁入已补正合同效力。

二审中，冠领律师再次表明，合同无效是自始无效，不因后续行为改变。蔡先生虽迁入户籍，但并未取得集体经济组织成员资格，案涉土地也未转为国有，不符合任何补正条件。律师同时指出，确认合同无效与后续的利益返还属于不同法律关系，罗先生的诉讼请求完全符合受理条件。

二审法院仍支持了冠领律师的观点，于2024年12月作出判决：驳回上诉，维持原判。

这两场诉讼的胜利不仅维护了罗先生的合法权益，更清晰昭示着：农村宅基地不是普通商品，其承载的集体财产保障功能受到法律的严格保护！

撰稿人：郭滢

审稿人：张冠彬